西安二手房挂牌价放开?交易量缓慢复苏 挂牌价出现反弹

2022-07-11 13:21:35来源:华商报
来源:华商报 西安报业全媒体编辑:史娜 2022-07-11 13:21
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    让市场回归市场,让交易决定价格。近日,西安二手房市场传来重磅调整,中介平台挂牌房源已不再显示成交参考价。二手房交易条件宽松后,华商报记者上周调查发现近期二手房成交量比前段时间提高了。贝壳研究院统计显示,6月西安二手房成交量环比上涨18%。那么,交易趋于宽松是否预示价格有上涨可能?

    西安二手房参考价未取消,中介平台挂牌房源已不再显示

    去年下半年,西安曾分两批次发布二手房住房成交参考价格。

    而近日,多个消息源称“目前西安已暂停发布参考价,后续会根据市场情况不断优化。”

    华商报记者上周从西安市住建局了解到,西安并未出政策取消二手房参考价机制。

    不过,华商报记者注意到,最近一段时间,二手房交易平台在挂牌房源时已不再显示“二手房参考价”。

    以美丽的院子这个小区为例,西安去年10月公布的第二批次名单里,该小区参考价是13031元/㎡。而今年7月6日,美丽的院子在二手房交易网站上的挂牌价从12457元/㎡-17296元/㎡不等。

    华商报记者进一步了解到,早前市场上不少成交房源,其实已经未遵从二手房参考价。

    信贷层面亦不再将参考价作为唯一硬性标准。

    据一位信贷人士介绍,今年有些银行以二手房参考价作为基准的同时,已根据实际情况上浮贷款额度。5月底监管层释放扩大信贷投放的信号后,涉及贷款额度、利率、征信、首付比例审批进一步放松。

    参考价出台近一年,二手房市场降温明显

    二手房交易在买家和卖家之间进行,多由中介撮合,对外以挂牌价呈现。最终成交价往往是市场的真实反映。

    去年西安出台二手房参考价机制,旨在提高二手房市场透明度、稳定市场预期、引导买卖双方理性交易,主要对包括挂牌价在内房源信息发布进行规范。西安先后推出两批次205个住宅小区的二手房参考价,西安二手房参考价涉及小区,有不少是热点区域的热点楼盘,数量上虽不拔尖,但影响极大。

    近一年来楼市出现下行趋势,购买需求不振,西安二手房成交量回落。

    据天正顾问统计,今年5月西安城六区存量住宅成交4397套,环比下降44%。今年1-4月,西安城六区存量住宅分别成交432、3113、4890、4771套。

    若与去年同期相比,今年上半年西安二手房交易量明显减少。今年1-5月,西安城六区存量住宅成交套数,同比分别下降93.89%、27.2%、50.5%、48.07%和8%。

    量跌势必价变。汇总国家统计局月度数据,去年10月到今年5月,除了今年1月因疫情影响走平,其余7个月时间里,西安二手房销售价格有5个月环比下降。

    “参考价发布后‘超价’房源被下架,行业‘一夜入冬’。”西安高新区一房产中介表示,由于卖家待价而沽、买家伺机而动,供需价格错位导致很多房源无法交易。

    交易量缓慢复苏,挂牌价出现反弹

    二手房交易条件宽松后,西安市场反馈如何?

    华商报记者上周走访了西安多家二手房门店,曲江、高新区域一些门店反映,成交量比前段时间提高了,最受欢迎的是配套学校的房源,以中小户型为主。

    据贝壳研究院统计,6月西安二手房成交量环比上涨18%。

    但也有不少房产中介仍被低成单率困扰。

    “现在市场带看量其实增加了,成交量远远跟不上。”西安市碑林区一家中介门店负责人称,上个月他们有一次集中接待了13组意向客户,本以为至少能有一半成单,可最终只谈成两组。

    玛雅房屋草场坡店店长李周生表示,二手房交易量的确超过前几个月,但不同区域、不同门店差异还是很大。比如,中心区域市场不够活跃,观望的看房者仍占据很大比例。

    李周生说,“在一二手房源价格倒挂下,有些拿到购房资格的人转而去摇号新房了。”

    从事房产经纪多年的赵利伟认为,市场修复缓慢,主要是买、卖双方预期存在较大分歧。

    相比之下,更加体现卖方意愿的二手房挂牌价,出现了明显变化。

    以高新的天地源枫林意树、浐灞的普华浅水湾小区为例,去年出台的参考价分别为25838元/㎡、12008元/㎡,相比当时的市场挂牌价,相当于打了6-8折。

    上周记者在安居客看到,天地源枫林意树目前挂牌价均价37991元/㎡,比参考价已超出12153元/㎡。其中,一套95.5㎡两室挂牌395万,单价达41349元/㎡。

    普华浅水湾目前挂牌均价16472元/㎡,超出参考价4464元/㎡。

    在中介门店工作的李玲表示,现在贝壳、安居客等网站上显示的价格就是业主挂牌实际价格,挂牌价恢复了自主模式,所以在价格表现上有明显提高。

    有业内人士分析,业主的挂牌价格往往高于自身的实际预期,毕竟,要留下一定议价的空间。“挂牌价不是真实的市场,成交价才具有参考性。”

    西安二手房挂牌量近12万套,创近年最高水平

    孙先生最近十分关注西安二手房市场——他早前在西安东郊半坡买了一套两居室,后工作调动到广州,房子因而闲置。这套房子网签时间已满3年,在“5.28新政”前不符合上市交易条件。政策调整之后,孙先生就打算把这套闲置房卖掉,用以贴补孩子学费。

    今年想卖房的业主并非个例。在西安经开区经营瑜伽馆的王女士最近换了场地。她原来租的房子6月中旬到期,房东决意出售不再续租,“因为不少客户住在小区,我们原本不太想换地方。而且要想找到各方面条件都合适的房子费了一番周折。”

    今年以来,西安二手房挂牌量走高。4月份,贝壳显示的西安二手房挂牌量已超过10万套。

    诸葛找房数据显示,去年8月28日,西安二手房挂牌量91557套,到9月底是97872套。此后,挂牌数据一路上扬,目前挂牌量已达到117239套,即将突破12万套。

    业内人士分析,2020年西安市二手房挂牌量不过8万-9万套。而目前接近12万套的挂牌量,创下近年二手房挂牌销售量新高。

    二手房回暖,为时尚早

    值得关注的是,国内楼市正进入一轮宽松期。据中原地产研究中心统计,2022年上半年,全国有超过150个城市调整政策,放松限购限贷限售及公积金,以期拉动购房需求。

    在二手房层面,交易趋于宽松是否预示上涨可能?

    李周生认为,现在挂牌价都是按照业主预期,对买卖双方来说,有一定刺激作用,但由于客户购买能力明显减弱,市场真正回暖还需要一段时间。

    在独立经济观察人士周文豪看来,二手房市场供应增加,但需求尚未被调动起来。而且,西安市场上新房交易一直占绝对比重,前几年二手房火爆,与新房供不应求有关。近两年一、二手房价格倒挂,对二手房购买力挤压更加明显。

    沈视楼市主理人沈玮表示,西安新房、二手房市场互为影响。当前有不少改善客群需要卖掉二手房才有名额和资金去购置新房。所以二手房流动性一定程度也影响了新房涨跌。

    沈玮预计,西安二手房回暖步伐及房价上涨趋势不会太快。关键一点是,只有成交量稳定上涨,才是市场新一轮周期的起点。而每一轮市场下行调整周期,也是难得的购房时机。

    短期来看,中指研究院认为,房地产市场恢复稳定运行前,各地因城施策频次或将维持在较快节奏,供需两端政策均仍有空间。例如:住房政策与人口、人才、租赁等结合仍是各地因城施策优化调控政策的重要方向,跟进城市的范围有望继续扩大。 (记者 李程 党兰 张毅)


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